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年终策丨2020年保定楼市运行报告之土地市场篇威廉希尔亚洲官网

2020年保定主城区累计成交地块77宗约合2648.82亩,成交金额871245万元。居住用地成交总面积占比65.49%。地块仍以解遗补证项目为主,少量优质净地引发多方争抢。本土实力房企仍是拿地主力,出手更加谨慎。
新三区中,满城与徐水区供应与成交面积同比双降,三区居住用地成交面积均大幅下降。

年终策丨2020年保定楼市运行报告之土地市场篇

前言:2020年,保定主城区土地市场共有82宗近195万㎡土地挂牌供应。与2019年相比较,2020年土地挂牌供应宗地数量增加近90.70%,但是挂牌供应面积仅增加近16.68%,小宗解遗项目用地供应增多。

2020年保定主城区累计成交地块77宗约合2648.82亩,成交金额871245万元。与2019年相比较,2020年土地挂牌成交宗地数量增加近97.44%,挂牌成交面积增加2.41%,成交金额增加近2.41%。成交地块中,居住用地占成交总面积的65.49%,占比最大,成交地块仍以解遗补证项目为主,少量优质净地,引发本地房企、品牌房企多方争抢。

土拍市场上,本土实力房企仍是拿地主力,除补证外已经没有本土中小房企身影。品牌房企仍看好保定,有心在保拿地,但是出于地价高、市场差等因素考虑,均没有成功出手。房企拿地更加谨慎。

新三区中,满城与徐水区供应与成交面积同比双降,清苑区供应与成交面积双升,但是三区居住用地成交面积均大幅下降。虽然总体上土地释放量减少,但是仍有多宗地块流拍。

1.主城区挂牌出让地块情况:成交77宗1765879.7㎡ 居住用地成交数量与面积均涨

提要:综观2020年土地交易市场,保定主城区整体用地供应82宗近1951057㎡(两次挂牌地块共6宗,未重复计算),其中,住宅用地供应56宗1331369㎡,商服用地供应3宗40214.7㎡。

整体用地累计成交77宗约合2648.82亩,交易金额871245万元。2020年挂牌出让土地成交面积较2019年增加2.41%,土地成交类型主要以居住、工业用地为主。

1.1 整体用地

2020年,整体用地累计成交77宗1765879.7㎡,约合2648.82亩,同比增加2.41%;累计成交金额871245万元,同比增加2.41%。其中,居住用地成交49宗,成交总面积1156476.1平方米,约合1734.71亩,占成交总面积的65.49%。商服用地成交4宗,成交总面积17536.1平方米,约合26.3亩,占成交总面积的0.99%。工业用地成交23宗,成交总面积554909.8平方米,约合832.36亩,占成交总面积的31.42%。

▼2020年各类型用地成交情况

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▼2020年各类型用地成交面积占比情况

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由近五年土地挂牌成交情况可见,2018年居住、商服、工业用地成交总量仍遥遥领先;2020年商服用地成交占比最小;2020年比2019年成交总量小幅上涨,其中,居住用地成交面积上涨24.73%,商服用地下降近34.27%。

▼2016-2020年各类型用地成交面积对比(单位:亩)

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1.2 居住用地

2020年,居住用地共成交49宗,成交总面积1156476.1平方米,约合1734.71亩,成交金额803225万元。成交面积占比65.49%,比2019年上涨24.73%。

成交宗地中,近80%的地块为解遗、棚改项目用地,或已“名花有主”的地块。这一年,同美生活区、茂盛公寓、园林府邸、东城名筑、铂悦山、领秀紫晶城、帝景欧洲二期、 嘉会园二期、浩达馨居、荣联天下城、万欣家园、尚达豪庭、永瑞园、嘉森理想城、华远·中国府、玉兰花园、丽景华庭、利家世纪城、赢佳立源等楼盘纷纷拿地。

除大部分“名花有主”地块外,储备用地中优质地块少之又少,净地中大部分分布于北部与西部,因此中心城区两宗地块遭遇了多家房企激烈竞拍。这一年,隆基泰和、正誉、长城、民生、天峰地产等均有新地块收入囊中。

▼2020年保定主城区居住用地成交详情

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说明:挂牌地块中【2020-091】号于2020年12月31日挂牌时间截止,当天因多家房企参与竞拍转现场竞价,最终于2021年1月6日成功出让,所以地块成交数据不计算在2020年度数据中。地块位于阳光北大街东、隆兴中路南,作为稀缺净地挂牌,吸引了华中、隆基泰和、碧桂园、爱之峰报名竞拍,最终由保定市中悦房地产开发有限公司(华中地产子公司)以1100万元/亩价格竞得。

住宅用地丨成交排名

2020年,单宗地块成交面积超100亩的有4宗,其中【2020-016】号地块成交面积逾205亩位列第一,该地块位于北三环南、东三环西,由保定明保房地产开发有限公司竞得,建设项目为深保家园。

其次,【2020-002】号地块成交面积逾190亩,位列第二,该地块位于富昌路南、乐凯大街西,由保定市首府房地产开发有限公司竞得,建设项目为熙城峰景。

【2019-008】号成交面积逾142亩,位列第三,地块东三环东、规划纬四路北,由河北深保投资发展有限公司竞得,建设项目为燕云城。

【2020-059】号地块成交面积近111亩,位列第四,该地块位规划太行路以南、益民街以西,由保定市爱之沙房地产开发有限公司竞得。

其次,【2020-078】号地块成交面积逾85亩,位列第五,地块位于盛兴中路南、阳光北大街东、七一中路北,与其他大宗地块相比较,该地块位置最为优越,因此也吸引了隆基泰和、碧桂园、K2等多家房企关注、竞价。该地块最终由保定景旭房地产开发有限公司(隆基泰和子公司)竞得。

▼2020年住宅用地成交面积TOP10

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2020年,单宗地块成交价突破5亿的有5宗,其中,【2020-002】号地块以近9.51亿元的成交总价名列榜首,该地块总面积逾190亩,出让面积大,所以成交总价相对较高;其次,【2020-078】号地块成交价7.32亿元位列第二,该地块出让面积位列第五,成交亩价位列第二所以成交总价相对较高。

▼2020年住宅用地成交总价TOP10

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2020年,居住用地中仅1宗成交楼面价超过5000元/㎡,为位于体育新城的【2020-015】号地块,成交价5246元/㎡。体育新城区域近几年每年都有新地块释放出来,虽然,该区域不是开发企业最为看好的区域,但是区域内地块每年都有“成交之最”诞生,如2017年住宅用地成交总价、成交单价第一名的万和春天地块;2018年住宅用地成交总价第一名的香溪名旭地块,2019年住宅用地成交总价和楼面价均为第一名的西湖铂悦山地块,与西湖铂悦山地块相比【2020-015】号地块楼面价下降1159元/㎡,也直接反应出市场预期下降。

▼2020年住宅用地成交楼面价TOP10

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2020年,单宗住宅用地成交单价最高的为【2020-013】号地块,单价近1069万元/亩,但是因为其容积率高达15.7,所以楼面价仅1021元/㎡,该地块由保定明乾房地产开发有限公司竞得,建设项目为茂盛公寓。河北项目网信息显示,茂盛公寓总占地面积2567.30平方米,总建筑面积42607.14平方米。其中地上建筑面积40117.99平方米,包括住宅40117.99平方米;地下建筑面积2489.15平方米。项目容积率为15.7,建筑密度50%。绿地率0%。总居住户数416户,居住人数1330人。

其次,【2020-078】槐茂厂地块成交单价位列第二,在K2地产步步紧逼下,隆基泰和7.32亿元拿地,单价近861万元/亩,虽然没有达到地价上限,但是在当前市场环境下,已经超出了部分人的预期。隆基泰和拿地后迅速公开了项目规划及一系列推广文案,12月22日拿地,12月26日新项目紫樾华庭接待中心对外开放,可谓神速,也说明对该宗地块运作已久,势在必得。

▼2020年住宅用地成交单价TOP10

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1.3 商服用地

2020年,保定主城区4宗商服用地成功出让,成交面积17536.1㎡,成交价12575万元。与2019年相比,商服用地成交面积下降34.27%,且多为项目补证,没有过多新地块释放,体育新城净地因无人报价流拍。其中,2019-045号由保定市瑞腾房地产开发有限公司竞得,或为领秀紫晶城配套商业;2020-029号由保定市发展投资有限责任公司竞得,为浩达馨居项目用地;2020-031号由保定龙田房地产开发有限公司竞得,为春天公园项目用地;2017-009号地块为加油站。

▼2020年商服用地成交情况

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1.4工业用地

2020年,保定主城区共有23宗工业用地成功出让,成交总面积554909.8㎡,约合832.36亩,成交总金额50290万元。

▼2020年工业用地成交情况

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1.5流拍地块

2020年保定主城区共有16宗地块遭遇流拍,其中6宗地块经过二次挂牌后成功出让,10宗地块最终流拍。流拍地块包含7宗居住用地,2宗工业用地,1宗商服用地,流拍总面积211784㎡,约合317.676亩。

居住用地流拍总面积140417.5㎡,约合210.63亩。其中,除体育新城55亩地块外,大多或仍为项目补证,流拍或因企业自身资金压力。

体育新城区域本次共有1宗居住用地,1宗商服用地流拍,作为净地流拍,可见该区域对开发企业来说诱惑力尚且不足。目前区域内已有多个在售在建楼盘,且有金茂、华润坐镇,竞争激烈,在市场环境和资金压力等因素的影响下,企业拿地欲望不大。

▼2020年流拍地块

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1.6 热门地块丨房企态度

2020年,保定房地产市场整体持续欠佳,加之疫情的冲击,楼市调控持续进行,融资环境不断收紧,房企竞争压力更加严峻。从主城区土地挂牌出让市场来看,除“凤毛麟角”的地块外,很难再吸引房企高价竞拍。

今年土拍市场,本土实力房企仍是拿地主力,除补证外已经看不见本土中小房企的身影。品牌房企虽看好保定未来发展,有心在保拿地,但是出于对市场环境的考虑,今年并没有成功出手。如K2地产、碧桂园均参与了多宗优质地块竞拍。与本地房企不同,品牌房企的发展方向遍布各地,有机遇且有充足的利益,才会去争取。目前保定市场地价高,利润低,没有足够的优势吸引开发企业高价竞地。

相比之下,保定本土实力房企拿地态度依旧积极,如长城、华中、隆基泰和、卓正、天业等企业。由目前保定的新房市场来看,这几家房企楼盘项目已经占到了一定的比例,但是出于自身未来发展的考虑,拿地仍是继续生存下去的资本。

▼2020年房企拿地面积排名

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2. 满城区:19宗约合488.26亩地块成功出让 无居住用地成交

2020年,满城区挂牌出让市场整体用地供应22宗374915.33㎡,约合562.37亩,挂牌地块包含16宗工业用地,3宗住宅用地,2宗仓储用地,1宗零售商业用地。挂牌总面积比2019年减少36.79%,其中,住宅用地减少72.25%。本年度住宅用地供应不仅大幅减少,3宗地块中还包含2宗解遗项目用地。

2020年,满城区累计成交19宗325506.66㎡,约合488.26亩,成交地块包含16宗工业用地,1宗零售商业用地,以及2宗仓储用地,并无居住用地成交。成交总面积比2019年减少50.38%。

▼满城区挂牌地块成交情况统计

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▼满城区挂牌地块成交详情

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3.清苑区:成交地块21宗约合1446亩 含居住用地3宗131亩

2020年清苑区挂牌出让市场整体用地供应27宗1076332.6㎡,约合1614.50亩。挂牌总面积比2019年增加107.30%

2020年清苑区累计成交地块21宗963991.01㎡,约合1445.99亩。成交地块包含3宗居住用地,9宗工业用地,2宗商服用地,2宗以批发为主的市场用地,以及供燃气用地、体育用地、文化设施用地、教育用地、社会福利用地各1宗。成交地块总面积比2019年上涨218.09%,但是居住用地与2019年相比下降23.56%

其中,保定市国控城建开发有限责任公司以702万元/亩的价格,将保定东站西南区域两宗居住用地收入囊中,引发关注。

▼清苑区挂牌地块成交情况统计

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▼清苑区挂牌地块成交详情

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此外,2020年清苑区共有5宗地块流拍,其中3宗地块遭遇了两次流拍。流拍地块总面积98437.37㎡,约合147.66亩,包含3宗115.16亩居住用地,1宗商服用地,以及1宗工业用地。

4.徐水区:成交地块14宗923亩 含居住用地3宗114亩

2020年徐水区挂牌出让市场整体用地供应18宗871710.89㎡,约合1307.57亩,包含5宗居住用地,11宗工业用地,以及商服和服务设施用地各1宗。挂牌总面积比2019年减少40.67%%。

2020年徐水区累计成交地块14宗615581.51㎡,约合923.37亩。成交地块包含3宗76288.39㎡(约合114.43亩)居住用地,10宗工业用地,以及1宗社会福利用地。与2019年相比成交总面积减少56.19%,其中,居住用地减少85.48%。

今年,土地释放量、成交量远远低于去年,这主要是因为2019年博创城市建设开发有限公司在徐水经济开发区附近拿地20宗近817亩,以一己之力拉升了整个区域的土地成交量。

▼徐水区挂牌地块成交情况统计

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▼徐水区挂牌地块成交详情

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作者: admin

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